文：加七
提起资本主义国家的经济危机，我们首先就会想到美国二战前的经济大萧条和日本在上世纪九十年代的房地产泡沫。作为两个超级强国，美国和日本国内的经济危机最终波及到了很多国家，对全球的经济发展都带来许多负面的影响。在上世纪九十年代，日本的房地产泡沫破灭，而这也是人类历史上最大的房地产危机。而经历过这次重大的经济打击，日本的经济受到很大影响，房价一路下跌，虽然最近几年已经处于平稳的状态，但和过去相比，房价还是低了很多。
在20世纪70年代和80年代，日本经济发展迅速。然而，日本经济的快速发展主要依靠进出口，这也引起了西方列强各国的不满。原因很简单，因为日本的发展严重影响了他们的切身利益，所以在1985年，日本被迫签订了广场协议，那么何为广场协议呢？
所谓广场协议，指的是 1985 年 9 月，美英德法日五国集团的财政部长和央行行长联合干预外汇市场，促使美元贬值。与一般在中国流传的说法相反，它并非美国逼迫日本的产物，反倒是日本在五国中积极性最高。而广场协议的目的是通过让日元过于昂贵来降低其出口的竞争力，从而提高其产品在世界上的市场份额。
仅在五年内，日本的附加值就翻了一番多，从1985年的250\/1增加到现在的120\/1。在此期间，由于大量的国际游资看到了日元升值后纷纷涌入日本资本，并且还抬高了日本楼市和股市。
和所有的国家一样，在经济繁荣的时期，房地产行业的变化是最为明显的，也是最容易滋生泡沫的。而当时房地产业，就出现了巨大的泡沫。作为一个高利润的行业，很容易就吸引了许多资金的涌入，对于那些利益至上的企业家来说，这无疑是一个聚宝盆。但是这样做的后果，就是造成房价的飙升。
当时日本的房价已经成为了天价房价。即使在那个时候，日本一个地区的价值也相当于美国房地产的市场价值。这也使得很多国际游资，不仅从货币增值中收益剖多更是享受到了房价带来的快感！到1990年，日本政府已经预见到未来高房价的危险，并提高了利率。
这一举措让许多外资企业瞬间感到压力，于是纷纷退出日本。此后，日本房地产价格急剧下跌，使当时的房地产富豪一下子变成了穷光蛋。此后，日本经济长期处于衰退之中。最后，日本依靠海外企业使经济有所复苏。那么说到这就产生了一个问题，在日本地产泡沫化的同时，低价的房子为什么没有人入手呢？如今炒房的现象也非常少呢？
经过分析，我们得到以下要点：
第一，买涨不买跌
世界各地的人买房子都是买涨不买跌的；因为日本的房价在过去很多年一直处于下降的状态，虽然近些年房价稳定了，但说不准什么时候还会下降。买房就和买股票一样，大部分人都是等价格上涨的时候才会买，他们会观望等待降价，然后再出手，这是很多人的普遍思维。所以，日本很多人虽然手上有现金，但并不想贸然买房。
第二，国家政策问题
日本人当时并不缺少房子住，再加上高利息，谁会买房子？根据旧数据现实，当时日本很多人都在例行买房。房价暴跌后，许多人负债累累。直到现在，都没有缓过来，这使得许多日本人放弃了炒房。
日本经济已经停滞了很长时间，企业也活不长了，与此同时，导致了人民的收入水平很低。日本的高房价使得当时的许多年轻人没有买房的欲望。即使结婚了，他们也不会考虑买房，因为在他们心目中买房是一种负担，哪怕只是租房子。只要定期付房租，剩下的钱就可以做些别的事情来丰富自己的生活。
第三，工作原因
日本的有钱人或者中产阶级，一般都是通过自身的努力，慢慢积累的财富，所以会把现金看得很重。另外，日本如今国内的经济形势并不好，经济早已过了快速发展期，日本的经济发展很大一部分是依赖日本人在海外投资兴办企业的反哺。因此，日本白领的工作往往需要经常调动，一些大型企业有“三年一换岗”的行业规则，无论是在国内各个城市调动，还是派到海外的分公司工作，这些人都需要随时搬家。所以，很多日本年轻人暂时不想买房。
第四，日本人的习惯
尽管日本的房地产市场经历了大幅下跌，但东京的房价一直很高，尤其是在城市地区。在日本人眼里，这些房子只是奢侈品和富人的投资产品。此外，日本的交通系统非常发达，所以导致日本人要么在郊区买房或者租房，在他们看来好好生活才是最重要的，在他们看来，最重要的是过好生活。日本人没有买房的意识，或者买房的欲望不够强烈。
此外，日本的租房系统还是比较成熟的，租房和买房享有的权利差不多，在日本的很多地区，就算是租房子住，家里的小孩也有资格享受同等的受教育权，“学区房”在日本很多地区根本不存在。正是基于这些理由，如今的日本，一般不会出现大规模炒房买房的现象，这应该也是一种阵痛后的反省吧。
日本人经历了房地产市场泡沫破灭后，就很少有人去投资房子。他们大多数人只是想满足自己的需求。如今，许多中国人炒房，幸运的是，有政策控制，否则也可能会有泡沫经济。对此大家怎么看？欢迎留言讨论。
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