“恒产者恒心”，房子对于我们每一个家庭来说，其重要性不言而喻。房子不仅具有居住属性，而且还兼具金融功能。就个人购房者来说，买房不仅要考虑住起来舒不舒服，还要看房子能否保值增值？即使现在是用于自住，还会想到在若干年置换时，能够多卖些钱，从而换套好房子或者少添点钱。
在现实中，我们不少人购房之前并没有很好规划，一般会按照销售的宣传和引导选择房子。我们知道，房产销售人员的话术都是经过“千锤百炼”，扩大待售房源的优点，对不利因素都有“抗性说辞”，有时候能把缺点说成是优点。只有经历过几次买房换房，以及楼市的起起伏伏之后，才知道自己当时被忽悠了！自己买的房子比别人买的房子差距不是一点两点，甚至连置换的本钱都大打折扣，悔不当初。
那么，到底什么样的房子最保值呢？如果把时间放长到未来10年，哪些房子才能入懂行人的“法眼”呢？李嘉诚提到“两个字”，专家说有道理。
大家知道，李嘉诚在上个世纪50年代就开始投资房地产，可谓房产界的“鼻祖”，依靠房地产蝉联15年全球华人首富，无论世界经济形势如何变化，他都能一直保持财富稳健增长，虽然他在去年已经退休，但他的经商眼光和经验仍广为流传。
对于什么样的房子最有价值？李嘉诚是这样说的，“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段”。这句话一再强调的就两个字：“地段”，换句话说，未来10年最保值的房子就是好地段的房子。专家认为，李嘉诚对房产价值的判断很有道理，但如果你把这个“地段”两字仅仅理解为现在处于核心地段的房子就有失偏颇了。如何理解“地段”二字呢？专家认为，地段应该包含这么三层意思：
首先是潜力城市
业内有一句话，“投资房产，就是投资一座城市”。都是同样面积的房产，因为处在不同城市而价值大相径庭。城市发展好，带来好的就业和资源，会给房产带来增值溢价。那么，哪些城市可能成为潜力城市呢？
从大的方面讲，只有一个城市在国家战略范围内才有可能具备更大能级，其拥有的资源和支持会有更多倾斜。按这个角度看，城市群无疑是最高空间组织形式。也就是说最大价值的房产基本上应该在国家规划的城市群里。
截止目前，国家规划了19个城市群群，包括有东部地区粤港澳大湾区、海峡西岸、长三角、山东半岛和京津冀城市群，中部地区的长江中游、中原和山西晋中城市群，西部地区的成渝、北部湾、黔中、滇中、关中平原、兰西、宁夏沿黄、呼包鄂榆和天山北坡城市群，以及东北地区的辽中南和哈长城市群。这19个城市群可以分为三类：成熟期城市群、发展期城市群、培育期城市群。
其中，粤港澳大湾区和长三角无疑是一体化程度最高、最为成熟的城市群，京津冀稍弱，不过随着雄安新区问世，新三角区域形成，一体化程度将会快速提升，而河北无疑是潜力区域。这三个城市群虽然处于成熟期，但强者恒强，无疑是资金的优选地，房产价值潜力也相对优质，这三个城市群适合大资金进入。
此外，发展期城市群有8个，包括成渝、长江中游、中原、关中平原、山东半岛、海峡西岸、辽中南和哈长城市群。从一体化程度和潜力看，成渝城市群和山东半岛城市群无疑极具增长潜力的，资产价值更具走高趋势。当然，既然是发展期，这些城市群未来发展怎样，还需要看自身发展努力情况。
最后一个就是培育期城市群，就是剩下的8个城市群，还处于萌芽状态中，这里就不多说。既然属于国家规划，从战略和区位上考虑，应该是有发展潜力的。
总之，每一个城市群不一定都发展很好，但未来房产最具潜力的大概率会在上面城市群中产生，只是看哪个城市群更具发展潜力，其资产价值也就更有增长潜力。这里还需要提到一点，房产价值跟人口和收入有关，所以哪个城市群吸引人更多就更具潜力，19个城市群有14个城市群是处于胡焕庸以东区域，具备经济和人口优势。城市群选择好了，有大资金就选核心城市，资金一般就选择够得着城市，如此简单。
其次是好区域和地段
城市定下来之后，接下来就是选择区域和地段。我们知道，同一个城市不同区域其发展潜力差别也比较大，原因就在于城市资金总量有限，地方政府只能把有限的资金重点放在某些区域，而且需要持续投入才会见成效。这里特别需要注意的是，地方主官如果调任频繁的话，可能会影响某些区域的发展，比如，A主官看中甲区域发展，所以加大力度投入，新来一个B主官则看中乙区域发展，发展重心转向，那么甲区域势必会受影响，同一个城市房产的风险大抵就在这方面。
在具体区域选择时，成熟区域核心地段自不必说，但资金总量要求比较高，如果已经买了，就好好放在那里。
这里重点说一下潜力区域和地段
。很多时候，一些鸟不拉屎的地方，几年后，乌鸡变凤凰，资产价值大幅提升，这肯定不是无缘无故。
这里面重要一条就是政府规划及投入
，我们很多买房人认为规划不重要，说“规划是纸上画画，墙上挂挂”，认为不靠谱。不能这么看，任何区域和地段的发展，一定是先有规划，
各城市都有规划网站，上面都能看到你所在城市各个区域的最新规划公示
。如5年内要建成N所名校，N座商业体等等，这些大手笔需值得重点关注。如果对规划吃不准，向业内人了解请教总是有必要的。
最后配套预期
房子终究是用来住的，别人接手你的二手房时，周围还是啥都没有，这样的房子自然没什么增长潜力，也卖不上啥价钱。关于小区周围的配套，跟第二点有些类似，主要还是看规划带来的配套预期。
成熟配套在当时已经体现了价值，后面只能跟大势发展，而现在没有配套或者配套不足的区域和地段，是否有潜力就落在配套预期上。主要配套包括哪些呢？第一，学校，第二，交通，第三，生活服务。其中，生活服务包括日常生活超市、医疗、金融等。就房产价值来讲，最紧要的是前两项：现在很多人买房就是为了孩子的教育，小区配套有好学校，其价值会高出很多。如果有轨道交通、公交车等公共交通工具，那就是“锦上添花”，这类房子在转手时一般都是“香馍馍”，溢价也比较高。
综上，房君在此提醒一点，房子不在多，在精。如果你对照上面的分析，除了自住外，认为某些房子不符合，可以提早置换，坚决而果断。置换包括城市置换和地段置换，也包括品牌置换，比如这个小区物业口碑不怎样，又换不掉，提早做好房产置换准备，几年后，你会感觉到换与不换之间的差距。
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