每年九月和十月份，作为楼市传统旺季，供销两旺，开发商赚得盆满钵满，而购房者也能有更多的选择机会，所以，在楼市中，一直有“金九银十”的说法。但今年则不同，金九不复存在，开发商或早有预兆，不少开发商早在8月份就早早加大推盘量抢跑。甚至有热点城市在整个8月份，其新推楼盘去化率只有43%，9月份已过去一周多，显然没有嗅到本来的市场热度。
不仅是在商品房销售市场上，而土地市场也表现得非常明显。根据易居房地产研究院最新发布的《2019年8月40城土地市场报告》显示，40个城市土地出让收入环比下跌30.3%，成交面积环比下降16.9%。很多热点城市土地成交溢价降幅明显，而且底价成交居多，部分宅地出现了流拍。
商品房市场和土地市场均没有金九成色，9月开始的这个楼市“换面”已成定局。于是乎，有媒体或者专家认为，楼市调整大幕或就此开启，房价将逐步回归，有的人甚至看到了3年前。那么，这个看法能成真吗？专家认为，没那么简单。
一方面，现在的楼市调控政策仍旧是趋紧，没有任何要放松的意思。这说明一个什么问题呢？这意味这我们的楼市并不冷，正如中国社科院发布的8月份《中国住房市场月度分析报告》所提到，“房价上涨预期并未有发生根本性改变，住房投资投机冲动仍然普遍存在”。这应是我们楼市未放松调控的直接原因。
另一方面，楼市调控就是为了降房价吗？显然不是，住建部门在今年的工作部署会上提出 “稳地价稳房价稳预期”，2019年楼市工作目标需要实现“三稳”，在实际工作工作中，对楼市热点城市警示，甚至约谈，而对楼市有可能下行城市也默许稳房价政策，再从发改部门发出的“五类供地法”可知，都突出一个“稳”字。所以，降房价之说可以休矣。
所以，对现阶段，我们无论是买房还是卖房，都应理解楼市调控的本质，这样才能做出正确的决策，过于乐观和悲观都不可取，自住购房没什么问题，一味看空楼市会得不偿失，购房投资则需要做好长期持有打算，就这么简单。专家的一席话应该让我们清醒了。
还有两个消息，一个4年来首次出现，一个第一次出现。
第一，4年来首次双降。
大家都知道，近日央行宣布从9月16日起，下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。但是，你知道这是4年来首次实现“双降”吗？不仅下调金融机构存款准备金0.5个百分点（财务、金融租赁和汽车金融公司除外），同时对相关城商行下调存款准备金率1个百分点。
普及一下什么是降准？举个简单的例子，假如你在A银行存了1万元，银行的存款准备金率是20%，此时，银行想拿你的钱去放贷，需要先交2000元存款准备金给央行，只剩下8000元可以放贷出去。假如央行把存款准备金率下调5%，那么A银行只需要交1500元给央行，剩下的放贷额度就增加到8500元。
由此可见，央行下调存款准备金率，就意味着银行可以放贷的钱更多了。本次降准释放9000亿资金。对于有多套房产的群体来说，开始窃喜，认为房价又要大涨了，其实不然，跟往常一样，央行明确表示，降准是为支持实体经济发展。
有人说，这些钱还是可能会流入到房地产，从而引起房价上涨，但需要清醒的是，近段时间以来，相关部门对流向房地产资金进行了严格检查和监管，即使有少许资金曲折的进入到房地产，但对于大开大合的房地产业来说，这点资金也不会掀起什么大浪。
另一方面，房价上涨是人口、M2、收入、土地供应等主要因素决定和影响，从过去的观察看，仅降准这一项还不足以引起房价上涨，因为更多的是购房者对未来预期的变化，而目前楼市状态下，购房者观望氛围比较浓厚，单一的所谓利好并不会有多大作用。
第二，旧改拆迁告别钉子户，旧改或提速。
我知道，长期以来，城市旧改推进都是一件比较困难的事，其近乎严苛的条件，也造就了一些钉子户，城市更新建设受到极大影响。
比如说，上海要求改造更新意愿要达到90%以上，签约比例要达到80%以上，广州也要求90%以上同意才能实施，但这一切将迎来改变。
近日，广东发布了《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》，其中，因拆迁补偿不能达成一致而导致不能顺利推进的情况进行了明确规定，以下情形要求限期搬迁：
土地或地上建筑物为多个权利主体按份共有的，占份额不少于三分之二的按份共有人已签订搬迁补偿安置协议；（2）建筑物区分所有权的，专有部分占建筑物总面积不少于三分之二且占总人数不少于三分之二的权利主体已签订搬迁补偿安置协议；（3）拆除范围内用地包含多个地块的，符合上述规定的地块总用地面积应当不少于拆除范围用地面积的80%；（4）属于旧村庄改造用地，农村集体经济组织以及不少于三分之二的村民或户代表已签订搬迁补偿安置协议。
简单的理解就是，在以后的城市旧改项目中，开发商只需要与三分之二以上多数签订拆迁补偿安置协议，就可以向政府申请强拆。当然，这也不是说不顾剩下三分之一少数利益，文件同时也规定了救济程序，对政府决定有异议的，可以申请行政复议和诉讼。
这一政策无疑是创造性的，对将来城市旧改工作来说，具有里程碑意义。当然，在未来，并不是我们所有的老旧小区都有动迁的机会，那些楼层低、容积率低的小区才会有更多机会，因为开发商有钱可赚才会接手这个项目。
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