每经编辑：孙志成 杜恒峰
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众所周知，香港房价居高不下的原因之一就是土地供应不足，导致住房供少于求。
随着房屋短缺问题日益凸显，香港社会近期就增加土地供应展开热议，部分房地产商也作出回应。
据新华社报道，香港新世界发展有限公司25日宣布，将捐出部分农地用于兴建公共房屋等，希望纾缓香港社会房屋短缺问题。
无偿捐出27万平方米土地
9月25日，新世界发展（00017-HK）发布2019财年业绩，公司执行副主席兼总经理郑志刚于会上宣布，将捐出300万平方英尺（约合27万平方米）农地给社会，以支持舒缓社会房屋问题。会以开放的态度考虑划拨给社会企业发展社会房屋，以及给政府兴建公屋项目等可能性，不过会优先考虑和社会企业合作。目前，新世界于新界持有共约1690万平方英尺的农地。
27万多平方米是个什么概念？大概相当于38个标准足球场，如果按照容积率5倍来计算，则可以兴建135万平米的房产，若按人均住宅面积30平方米来算，可满足45000人的居住需求。
据港媒报道，新世界和社会企业“要有光”去年签署合作备忘录，将发展项目“光村”。新世界将天水围三幅地拨给“要有光”，兴建社会房屋“光村”。该项目将兴建超过100个面积约200~300平方英尺的住宅单位。
“这些合作是有成效的，两到三年内，相信‘光村’可以落成，受惠人数可达到一万人”，郑志刚说。在“光村”房屋租住期限和租金方面，每户家庭最长租住三年，租金水平视租户家庭收入水平定夺，确保租户可负担得起租金。新世界与“要有光”合作，交由“要有光”营运的年限为28年，可营运至2047年。
新鸿基地产主席兼董事总经理郭炳联此前曾表示，明白香港房屋供应严重短缺，愿意积极配合特区政府增加房屋供应的措施，并会尽最大努力加快兴建住宅项目；原则上支持及欢迎特区政府引用《收回土地条例》，收回农地以加快兴建公营房屋；积极配合特区政府提出的“土地共享先导计划”。
值得注意的是，新世界发展发布截至6月底的年度业绩公告称，期内收入约767.636亿港元，同比增26.5%。有分析师指出，相比于香港其他几家大型地产公司同期负增长的营收，新世界发展的营收数据非常亮眼。
截至26日港股上午收盘，新世界发展股价大涨3.4%，报价10.34港元。
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香港住房用地不足问题严峻
香港地势多山，且郊野公园、湿地占地面积大。根据公开数据，香港土地面积1111平方公里，已建设土地占24.3%，其余75.7%为郊野公园、水塘等，其中房屋用地面积仅占6.9%，导致楼价畸高，租金贵。
根据香港土地供应专责小组去年底的数据，香港土地缺乏且楼价及租金不断上升。保守估计，到2047年香港的用地短缺将达到1200公顷，其中约有815公顷的土地供应短缺问题将会在2026年前出现，这之中又有约108公顷（约1162.08万平方英尺）是来自房屋用地的短缺。根据香港政府房屋署公布的数据，截至2019年6月底，约有14.79万宗一般公屋申请，以及约10.82万宗配额及计分制下的非长者一人申请。一般申请人的平均轮候时间为5.4年。
近期有香港政党要求政府考虑引用《收回土地条例》，向发展商等收回农地兴建房屋，令新界农地发展再成为市场焦点。
据《星岛日报》9月16日引述美银美林研究资料显示，香港四大发展商（恒基、新地、新世界、长实）持有农地面积约达一亿平方英尺（约929万平方米）。具体来看：
恒基居冠，持有农地面积约4500万平方英尺，占比达四成半；新地持有农地面积约3000万平方英尺，占比约达三成；新世界则持约1600万平方英尺；长实则位居第四，持有农地约900万平方英尺。
据证券时报，团结香港基金副总干事黄远山指出，未来10年，香港将欠缺9万至10万个公屋单位，因此政府必须着手解决住房一事，而《收回土地条例》是其中一个收地方式，最重要的是找到新土地资源，以不同方式获得土地，并作发展用途。
香港议员刘国勋表示，回归20多年来，特区政府仅13次引用《土地收回条例》。此次提议引用《土地收回条例》主要是以释放个别新界农地为主，发展新市镇。
不过，在被问及新世界此次捐出农地是否与此条例有关时，郑志刚对此予以否认。他表示：“收回条例到目前都没有明确要怎么做，是否可以加快审批或者可以释放多少项目，现在都不知道。但是新世界两年前就开始做首置项目了，我们已经开始和社会企业合作。企业都有自己的社会责任去做，我们是用新思维和新方法去舒缓房屋问题”。
港府收地阻力大
香港住宅建设用地供应不足，其中一大原因是香港政府收地面临的巨大阻力。
上世纪70年代，港英政府发展新界，为获得新界原居民支持，推出了丁屋政策，规定18周岁及以上的新界原住民男性后人（必须是男丁），每人可一生申请一次在认可范围内建造一座最高3层的丁屋，每层面积不超过65平方米，总高度不超过8.23米，也无需向政府补充地价。
后来，随着经济发展，香港房价水涨船高，如今，这些丁屋一层就能买出500万港元，一栋能卖1500万~2000万港元。
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据证券时报，元朗水围村村民谭先生表示，特区政府征地时给出的楼面价只有1300港元\/平方英尺（折合14040港元\/平方米）。“我一套房都能卖几千万，房价还在涨，所以为什么要卖给政府？”谭先生说。
家住元朗的张小姐则表示，如果政府收地拿去耕田，则每平方英尺1300港元可以理解。但如果要盖房子卖楼，土地就不是农田，那就是房地产价格了，肯定是便宜了。村民不卖，政府也不能强制要求。
此前，港府提出“土地共享先导计划”，即由地产商交出使用农地，政府为其改划用途，并在额外楼地面积以7：3比例兴建公私营房屋（即公屋、私屋）。但因被担心“倾向发展商的利益”而遭到部分市民反对。况且，根据过去经验，将农地转换为住宅用地时，需要处理各项繁复的改划程序，从申请改划到通过城规会审批一般需要8-10年，然后获地政总署批出基本的土地条款协议又需要10-12年，即还未到补地价的阶段，已耗时大约20年。
除此之外，香港公屋资产申请资格有严格限制，在收入上不能超过政府规定比例。这造成无法享受公屋好处的居民抵制港府高价收地。并且部分在香港有自有住房的居民也不支持港府大建公屋，因为担心影响房价。
2005年后，香港土地开发几乎停顿，导致公营、私营房屋落成量均大幅减少。根据香港差饷物业估价署及房屋署的数据，2007年至2016年，当地平均每年住宅落成量约2.57万个单位，较前10年下跌超过50%。
每日经济新闻综合新华社、证券时报等
每日经济新闻
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