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近几个月来，全球汇率波动已经不是什么新闻，传导至房地产行业后，地产商们操心的方向颇为一致——境外债务。由此，许多房企不约而同地选择了提前赎回美元债。
最新消息显示，于8月16日，远洋集团控股有限公司宣布赎回于2020年到期的7亿美元4.45%有担保票据。当赎回完成时，远洋集团所有2020年票据将予以注销，以及将再无已发行尚未偿付的2020年票据。
汇率波动下，各个行业受到的影响不尽相同。在8月5日人民币“破7”后，一些出口型企业在股市上喜获涨停。但就像硬币两面，利好与利空总是相对的，在人民币贬值的影响下，境外融资较多的房地产企业或将面临不小压力。
除了远洋外，旭辉、佳兆业、中骏等多家房企同样提前赎回了自己的部分境外债务。8月至今，各房企已提前赎回超过16亿美元的境外债。
对于提前赎回债券的理由，房企的表述大同小异。其中，佳兆业在公告中表示，本次交易有助于佳兆业减少债务，改善债务结构并降低未来利息支出，同时也显示出公司积极管理债务的坚定决心。
另一家有赎回美元债动作的房企也向观点地产新媒体表示，提前赎回公司债是加强自身财务稳健性的举措，有助于企业控制融资成本、优化负债结构。
不难发现，房企提前赎回美元债的共同目的，都是“降成本”和“控风险”。
对此，清华大学货币政策与金融稳定中心副主任郭杰群接受观点地产新媒体采访时指出：“企业提前赎回显然与汇率市场变化有关，在当初没有采用汇率风险规避措施下，加快赎回美元债可以避免人民币的进一步贬值。”
不过，他表示，提前赎回对于房企而言并不能完全算是一项管控风险的举措：“所谓管控，往往是指企业的主动行为，但这次提前赎回是企业们不得不做的一项动作。”
能够看到，内地房企发行的海外债券大部分是美元债。汇率波动下，房企的财务成本会相应提高，并且将伴随有一定资金链风险。
对于部分发债利率较高的房企，其中风险更是不容忽视。
谈到这，汇率波动会对房企境外融资“成本”与“风险”产生的影响似乎已经清晰。而新的问题是，汇率波动是怎样对房企境外融资造成这些影响？
“汇兑损失”，有业内人士如是总结指出，人民币贬值后，房企在境外融资中按人民币计价的利息费用支出部分会增加，境外融资占比越高的企业所受到的影响也就越大。
除此之外，或许还要从房企发行境外债的特点上寻找原因。
事实上，国内房地产企业发行美元债券基本上具备着几项特点，包括大多数房企发行的境债券是非投资级别，即这些债券都属于高收益债。
其次，房企境外债的期限普遍较短，比如较常见的3年期债券，不能忽视的是，短期限债券给发债企业带来风险并不低。
郭杰群对此介绍说，此类短期限债券受到宏观经济影响会更大，发债企业必须在更短的时间内融资还债，正如目前汇率市场的变化所造成的的影响。
值得一提的是，受到政策调控，举借外债成为房企重要的补充融资渠道。目前房企境外融资的体量已经较前两年大幅增长。换而言之，房地产行业受到汇率波动影响的面积，或许会较前两年更为宽广。
华泰证券一份报告指出，2017年房企境外债发行规模为2898亿元，同比大幅增长396%；2018年境外债发行规模为3299亿元，全年发行规模较2017年进一步增长。2019年1-4月境外债发行规模为2254亿元，同比继续增长41%，仅前4月发债量已达到2018全年的68%。
境外债务大幅增长使房企不得不在汇率波动时承受更大的风险，与此同时，偿债高峰的来临同样让地产商们承压。
公开数据显示，目前中国房地产企业在海外有1140亿美元存量高收益债，2020年有210亿美元债务到期，2021年有290亿美元。不仅如此，整2019年房地产行业境内债总到期量为4573亿元，月均到期量为381亿元。
有业内人士表示，债券实际总偿还量包括提前兑付量和回售量，由于这两项数据均具有不可预见性，实际偿还量可能比到期量更大。
他进一步表示，在房企需要更加谨慎对待债务问题的当下，境外债的风险把控显得尤为重要。
成见 | 置身于庞杂喧闹的外部世界，多数情况下我们并不是先理解后定义，而是先定义后理解。
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